Форум жителей Нового Павлино

Адрес нового форума: http://v-pavlino.ru
 
ФорумФорум  ПоискПоиск  РегистрацияРегистрация  Вход  
Адрес нового форума, без лишней рекламы, с шахматкой, с удобным просмотром фотографий http://v-pavlino.ru/

Поделиться | 
 

 Последний этап: от приемки дома ГК до получения прописки

Перейти вниз 
АвторСообщение
CrazyAlex_2012
Заведующий


Сообщения : 190
Очки : 269
Репутация : 15
Дата регистрации : 2012-09-09
Возраст : 38

СообщениеТема: Последний этап: от приемки дома ГК до получения прописки   Пн 13 Май - 6:59

Интересная статья, для понимания что нам еще предстоит

Последний этап: от приемки дома ГК до получения прописки
Может варироваться!!!

1. Подписание акта о приемки дома ГК (акт подтверждает факт постройки здания и является разрешением на его эксплуатацию)

2. Выдача БТИ по результатам обмеров компании-заказчику фактической экспликации на дом

3. Подписание распоряжение о приемке на баланс и (или) в оперативное управление жилищным организациям готового к заселению дома.

4. Подписание передаточного акта соинвестора с Инвестором.

5. Подписание Соглашения о передаче прав по управлению своей долей собственности жилищной организации, временно осуществляющей эти функции, или Соглашения о совместном владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту.

6. Официальное получение ключей от квартир.

7. Оплата расходов по техническому обслуживанию дома и коммунальных услуг соразмерно доле собственности исходя из среднегородских расчетных ставок (обычно аванс за 3-4 месяца)

8. Подписание доп. соглашений, акта взаиморасчетов с Инвестором, акта распределения квартир.

9. Взаиморасчеты с Инвестором , если в Договоре оговорено (возврат за меньшую площадь обычно 5 банковских дней)

10. Сбор подписей на Актах для рег. палаты со всех соинвесторов

11. Инвестор подает все документы в регистрационную палату на экспертизу (не менее месяца, в МО – сначала в местную, потом в областную)

12. Объявление начала процесса оформление собственности для соинвесторов.

13. Вызов замерщиков из БТИ

14. Замер квартиры.

15. Составление экспликации (технический паспорт БТИ)

16. Получение экспликации

17. Подача документов в рег.палату

18. Получение Свидетельства о государственной регистрации на свою квартиру

19. Оформление документов в БТИ – поставить печать БТИ на св-во о собственности.

20. Оформление документов и заявлений у паспортистки (регистрация граждан-собственников по месту жительства осуществляется на основании документа, подтверждающего их право собственности на эту квартиру, с копией Св-ва о собственности заверенной у нотариуса)

21. Получение разрешения на прописку паспортисткой у начальника паспортного стола

22. Постановка на воинский учет (кому надо)

23. Получение прописки в паспорт.

Подробнее:

Покупателю стоит учесть, что сдача дома госкомиссии, передача ему квартиры застройщиком и оформление прав собственности на жилье - совсем не одно и то же.

Подписанный госкомиссией акт подтверждает факт постройки здания и является разрешением на его эксплуатацию. После этого застройщик обязан в течение двух месяцев передать квартиру покупателю, что оформляется стандартным передаточным актом: застройщик передал, дольщик принял, претензий никто не имеет (если претензии есть, они оформляются отдельным протоколом). Именно с этого момента, а не со времени сдачи дома госкомиссии, обязательства застройщика считаются выполненными. Но не все так просто.

Передаточный акт - это, конечно, хорошо, но покупателю новостройки в конечном счете нужно совсем другое: свидетельство о праве собственности на квартиру в построенном доме. Без этого свидетельства вас не пропишут на новом месте, не говоря уж о том, что жилье не удастся продать, если такая необходимость неожиданно возникнет.

При этом заранее стоит отказаться от каких-либо иллюзий: обязать застройщика оформить право собственности в течение двух месяцев после подписания передаточного акта (именно такой срок часто на словах обещают покупателям) вам не удастся.

Чтобы оформить права собственности дольщиков на новостройку, необходимо подготовить целый ряд документов. В том числе акт реализации инвестиционного контракта, который подписывают все участники строительства - инвесторы, городские власти, подрядчики, а также акт распределения квартир, который подписывают все инвесторы и дольщики строительства.

На все про все уходит до полугода. После этого собранные документы в течение одного-двух месяцев проходят экспертизу в Росрегистрации, и только затем, если с документами все благополучно, выдаются свидетельства о праве собственности на квартиры.

Иными словами, рассчитывать на получение прав собственности раньше чем через пять-девять месяцев после сдачи дома госкомиссии вряд ли стоит. Главное, чтобы максимальный срок госрегистрации прав собственности и ответственность застройщика за неисполнение этого обязательства были прописаны отдельным пунктом. Совсем не лишняя страховка, учитывая, что в последние годы в Москве было построено несколько десятков домов, в которых права собственности дольщиков не оформлялись годами. Сдача дома в эксплуатацию - один из самых загадочных для непосвященных этапов, когда от генерального инвестора проекта, через систему его государственной приемки и подключения к техническому обслуживанию, квартиры дома переходит в руки частных собственников. Здесь без пяти минут новоселам тоже бывает "весело": они ждут оформления своих прав на квартиры по году, а то и по два. Их вынуждают вступать в ТСЖ, принимать квартиру с огромным числом строительных недоделок. Как вести себя в этих случаях, как защищать свои права - волнует многих.

Только при получении свидетельства о регистрации покупатель вздыхает спокойно - квартира не оказалась проданной несколько раз, возможные споры разрешены, можно, наконец, прописаться (зарегистрироваться) в новой квартире. Последнее опять-таки возможно, только если уже заключен договор об обслуживании с паспортно-визовой службой и РЭУ. Случается, что и этот процесс затягивается.

Но даже после сдачи дома государственной комиссии, проходит еще порядка 6 месяцев, пока оформят документы о собственности на квартиру и откроют прописку. Вот почему, как правило, новостройки не подходят для так называемых альтернативных сделок (т.е. когда Вы одновременно хотите продать свою квартиру и купить другую), ведь, продав свою квартиру, Вам надо где-то жить примерно 1,5 года и куда-то выписаться, чтобы освободить свою квартиру.

Когда же дом построен, будущего хозяина квартиры вызывают, чтобы подписать акт приема-передачи. Это важный момент - квартиру надо смотреть внимательно и предъявлять претензии до подписания акта - в этом случае все недостатки должны быть исправлены в течение, приблизительно, двух недель. Если же вы подписали акт, не указав на недостатки, то потом претензии не принимаются. Отдав деньги за квартиру, надо быть готовым еще к некоторым расходам, конечно, по сравнению со стоимостью квартиры, небольшим, но, вообще-то, ощутимым.

Оформлением в собственность можно заниматься либо самостоятельно, либо через риэлтора.

Заключительным этапом строительства является прием дома госкомиссией и оформление права собственности. Это может происходить различными способами, так как законодательство не определяет простой и четкой процедуры. После этого вы подписываете передаточный акт (акт приема-передачи объекта недвижимости) в том случае, если вами был первоначально заключен договор инвестирования (долевого участия) или договор купли-продажи квартиры с генеральным инвестором на основании первоначального договора уступки права требования, после чего также подписывается передаточный акт.

Ваше право собственности на квартиру необходимо зарегистрировать в комитете прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в Москве - Москомрегистрации). После прохождения Государственной регистрации вы получите на руки зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи и Свидетельство о регистрации права. В этом случае вы, с юридической точки зрения будете считаться покупателем квартиры.

Если вы получили квартиру по передаточному акту (первоначально был заключен договор инвестирования или долевого участия), то Государственная регистрация осуществляется на его основании, и вы получите только Свидетельство, так как акт передачи не требует Государственной регистрации.

Нарушая сроки строительства, фирма платит городу большие штрафы, возникают долги, они накапливаются.

У некоторых фирм возникает также задолженность перед городом за инфраструктуру. Надо посмотреть инвестиционный договор, где написано, сколько фирма должна заплатить за инфраструктуру и проверить оплату.

Помимо накопления долгов, а это приводит к банкротству, здесь есть и другие подводные камни.

Представьте себе, Вы купили квартиру, фирма дом построила, по акту приема-передачи передала Вам Вашу квартиру и де-факто Вы ее собственник. Но, имея долг за инфраструктуру, фирма не может передать в ГБР пакет документов на этот дом, а, значит, Вы не можете получить “Свидетельство о государственной регистрации” на свою квартиру и де-юре Вы – никто.

Даже если допустить, что залог незавершенного строительства или готового дома будет оформляться не новым договором, а лишь дополнительным соглашением к предыдущему, все равно это соглашение должно быть зарегистрировано в соответствующих органах. В среднем срок регистрации залога недвижимости в Москве составляет месяц. Таким образом, только на регистрацию всевозможных документов обе стороны должны будут потратить не менее 4-6 месяцев.

Сам договор будет считаться исполненным только после подписания акта приема-передачи квартиры и полной ее оплаты покупателем. Причем передача квартиры возможна только после ее ввода в эксплуатацию (но не позднее двух месяцев с этого момента).

На сегодняшний день договор долевого участия в инвестировании наиболее выгоден для покупателя квартиры, поскольку даже в случае приостановки строительства он имеет право потребовать свои деньги назад. Разумеется, это подходит только тем, кто может подождать с новосельем. В противном случае нужно искать иные варианты. Справедливости ради необходимо отметить, что договор долевого участия в инвестировании может быть заключен на любом этапе строительства. Наведя справки, какой дом будет скоро введен в эксплуатацию, можно сэкономить деньги и время.

Передача объекта и его принятие

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту (или иному документу о передаче) после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Закон устанавливает минимальный гарантийный срок для объекта долевого строительства - пять лет. При этом, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик (если иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Во-первых, люди почему-то стали получать не квартиры, подготовленные под отделку, а некие строительные полуфабрикаты, которые нужно доделывать и достраивать, чтобы в них не то чтобы жить, а вообще находиться можно было. Но при этом эти квартиры и дома приняты госкомиссиями, согласно разрешительным бумагам введены в эксплуатацию, и везде черным по белому написано: "объект выполнен в соответствии с государственными стандартами, строительными нормами и правилами".

Во-вторых, квартиры почему-то не стали дешевле. Не раз приходилось слышать: "есть рыночная цена, спрос - вот они-то и определяют конечную цену квартиры, с отделкой она или нет - все равно".

В последнее время затраты на подобную "доделку" стали исчисляться суммами вполне сопоставимыми со стоимостью, уплаченной за приобретение собственно жилья. Часть покупателей, глубоко вздохнув, молча мирится и доплачивает за приведение объекта в божеский вид, другая часть возмущается и идет в суд. Там они неизбежно сталкиваются со следующей позицией строителей: дома по проекту сдаются без отделки и при этом они приняты госкомиссией с отметкой о соответствии нормам и правилам. По мнению юристов строительных компаний, это означает, что никакой вины строителей нет, а поданные иски есть не что иное, как проявление потребительского экстремизма и желания незаконно получить со строителей деньги.

Получается, что перед принятием решения, что делать, нужно разобраться, что такое отделка в юридическом смысле, можно ли без нее принимать дом в эксплуатацию и соответствует ли такой дом нормам и правилам, о чем пишут в актах госприемки. Что на эту тему гласит законодательство?

В настоящий момент законодательство в области приемки законченных строительством объектов состоит из документов федерального и регионального уровня, а также обязательных строительных норм и правил. Что касается федеральных законов, то только в конце 2004 года был принят новый Градостроительный кодекс, в котором впервые появилась статья о выдаче разрешений на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно этому документу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие его градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Что этот закон предписывает?

Если по порядку: для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) разрешение на строительтсво;

4) акт приемки объекта (в случае если работы исполнены на основании договора);

5) документ, подтверждающий соответствие объекта требованиям технических регламентов подписанный лицом, осуществляющим строительство;

6) документ, подтверждающий соответствие параметров объекта проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком, в случае если работы исполнены на основании договора);

7) документы, подтверждающие соответствие объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

Cool схема, отображающая расположение объекта, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком, в случае если работы исполнены на основании договора);

9) заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае если это предусмотрено) о соответствий объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.

Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта и принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче, с указанием причин принятого решения.

Основанием для отказа является:

1) отсутствие необходимых документов;

2) несоответствие объекта требования градостроительного плана земельного участка;

3) несоответствие объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство;

4) несоответствие параметров объекта проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта, внесения изменений в документы государственного учета, если объект реконструирован.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны содержаться сведения об объекте, необходимые для постановки построенного объекта на государственный учет или внесения изменений в документы- государственного учета, если объект реконструирован.

И это не единственный документ, определяющий в настоящий момент приемку объектов в эксплуатацию.

Никто пока не отменял действие СНиП "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов". Основное требование этого документа - построенный объект должен соответствовать обязательным нормам и стандартам. Об этом же, кстати, дает подписку проектная организация при выпуске проектной документации.

Строительные нормы и правила:

В качестве примера рассмотрим о содержании документа регионального значения под названием Московские городские строительные нормы "Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов" МГСН 8.01-00.

В них содержится перечень работ по доведению до полной готовности квартир и помещений, подлежащих коммерческой реализации. А именно:

Вариант № I - при наличии в реализуемых квартирах предусмотренных проектом внутриквартирных не несущих стен и перегородок владельцами выполняются следующие работы:

1. Установка внутриквартирных дверей.

2. Установка подоконников.

3. Окончательная отделка квартир (включая устройство полов с теплозвукоизоляцией, штукатурку дверных откосов, окраску стен и потолков).

4. Внутриквартирная разводка водопровода и канализации с установкой сантехприборов и сантехфаянса.

5. Внутриквартирная разводка сетей TV, телефонизация, радиофикация, домофонная сеть с установкой оконечных устройств.

6. Установка автономных дымовых пожарных извещателей.

7. Установка электроплит и электрозвонков.

8. Устройство встроенной мебели и антресолей.

Вариант №2 - при отсутствии в реализуемых квартирах внутриквартирных перегородок владельцами выполняются следующие работы:

1. Устройство межкомнатных перегородок.

2. Установка внутриквартирных дверей.

3. Установка подоконников.

4. Отделка квартир, включая устройство стяжек, полов с теплозвукоизоляцией, штукатурку, шпаклевку (за исключением несущих конструкций), окраску стен, потолков.

5. Внутриквартирная разводка водопровода и канализации с установкой сантехприборов и сантехфаянса.

6. Внутриквартирная электроразводка с установкой оконечных устройств, электрозвонков и электроплит.

7. Внутриквартирная разводка TV, телефонизация, радиофикация, домофонная сеть с установкой оконечных устройств.

8. Установка автономных дымовых пожарных извещателей.

9. Устройство встроенной мебели и антресолей.

Встроенно-пристроечные помещения.

1. Устройство перегородок в соответствии с утвержденным проектом.

2. Установка дверей.

3. Установка подоконников.

4. Отделочные работы, включая устройство стяжек, полов с теплоизоляцией, штукатурку, шпаклевку и окраску стен и потолков.

5. Монтаж систем противопожарной автоматики и дымоудаления, охранно-пожарной сигнализации.

6. Внутренние разводки водопровода и канализации с установкой сантехприборов, сантехфаянса и запорной арматуры.

7. Установка приборов учета тепла, воды и электроэнергии.

8. Внутренние электроразводки с установкой оконечных устройств и светильников.

9. Внутренние разводки TV, телефонизация, радиофикация, домофонная сеть с установкой оконечных устройств.

10. Монтаж систем вентиляции, кондиционирования воздуха и других инженерных систем, предусмотренных проектом.

11. Монтаж технологического оборудования.

Так что же это получается - собственник квартиры, не обладающий специальными знаниями, лицензией на строительство и без какого-либо государственного надзора, за собственные деньги и на свой риск доводит свою квартиру до соответствия нормам СНиП?

К сказанному Вами добавлю, что после такой сдачи дом превращается в "Шанхай" - каждый жилец на свой вкус и по своему техническому разумению начинает доводить свою квартиру до состояния, позволяющего использовать ее по назначению. Делается это обычно без какой-либо оглядки на соседние квартиры.

Классический пример. Дом сдается без отделки, стяжка на полах отсутствует. В квартирах установлены деревянные окна. Будущий жилец получает инструкцию по их эксплуатации, в которой сказано, что повышенная влажность в помещениях недопустима, так как она приведет окна в негодность. Но для того чтобы устроить стяжку, отштукатурить стены и наклеить обои нужно провести так называемые "мокрые процессы", причем технология требует делать это при закрытых окнах, а это резко увеличит влажность! То есть провести отделку квартиры без нанесения ущерба окнам мало реально: необходимо использовать специальное климатическое оборудование, которого обычно нет.

Пример из договора долевого строительства одной из известных московских фирм-застройщиков: "квартира сдается без отделки и инженерного оборудования (без: санитарно-технического оборудования, электропроводки и электроприборов, внутренних перегородок, в том числе ограничивающих санитарные зоны, лестниц для двухуровневых квартир, устройства полов, отделки стен любыми отделочными материалами, любых других отделочных работ и материалов, которые подпадают по законодательству РФ под определение отделочных работ, отделочных материалов и оборудования жилых квартир).

После осмысления подобного текста начинаешь понимать парадоксальность создавшегося положения, то-уже не говоря о том, что даже те работы, которые выполнены при строительстве дама, зачастую по своему качеству просто безобразны, - получается, что будущий собственник все равно будет доделывать, вот пусть все и исправит, загладит, замажет. Какая-то вынужденная вольница получается.

В целях упорядочивания самостоятельной доделки квартир жильцами появились многочисленные документы о порядке проведения переустройства и переоборудования квартир, их перепланировки. Последним таким документом стал новый Жилищный кодекс.

Согласно ему переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. То есть это как раз те работы, которые предстоит выполнить новому владельцу квартиры после сдачи дома, когда все данные по каждой квартире занесены в документы БТИ.

В случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. При этом условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта являются ничтожными. Сделать это можно в течение гарантийного срока.

Типовые договора на долевое строительство в этой части двусмысленны, путаны. В какой срок можно предъявить претензии?

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Хочется особо подчеркнуть, что критерием качества здесь определена пригодность квартиры для предусмотренного договором использования. То есть если в договоре написано: квартира для проживания-знайте, сразу после приемки в этой квартире можно жить.

Когда можно начать перепланировку и ремонт в своей квартире в еще не сданном, но уже достроенном многоквартирном доме?

Довольно сложная ситуация в случае типового строительства - перепланировка возможна только после регистрации прав собственности. Все ремонтные работы в квартире должны проводиться без нарушения несущих конструкций здания. Разрешение на проведение перепланировки квартиры в г. Москве дает районная, окружная или муниципальная межведомственная комиссия (МВК), в которую для этого необходимо представить проект, разработанный уполномоченными архитектурными организациями, согласованный с АПУ, ОГПС, СЭС и жилищной инспекцией, а также в Дирекции единого заказчика. Кроме того, на МВК необходимо представить согласие всех соседей на вашу перепланировку. В отдельных случаях МВК вправе потребовать у Вас согласование Вашего проекта с Мосгазом, Мосэнерго, архитекторами - авторами проекта дома. Также необходимо страхование гражданской ответственности на время проведения строительных работ в уполномоченных страховых компаниях.

В домах со свободной планировкой свои особенности. Все зависит от того, сдан ли дом госкомиссии. Если ваша квартира находится в доме, еще не принятом госкомиссией, то ситуация значительно упрощается. Достаточно договориться с авторами проекта, чтобы в плане дома ваша квартира была изображена с той планировкой, которая вам нужна. Скорее всего, Застройщик согласится внести изменения в общий план, если только ваши пожелания не пойдут вразрез со строительными нормами.

Если же дом сдан, то владельцу квартиры придется пройти порядок согласования перепланировки жилья, предусмотренный законом.

Какие документы мне необходимо представить для регистрации прав на квартиру?

При покупке квартиры в Подмосковье регистрация прав на квартиру осуществляется в Московской областной регистрационной палате.

Для получения Свидетельства о государственной регистрации права на квартиру необходимо предоставить:

- два оригинала Договора инвестирования;

- два оригинала Акта приемки-передачи;

- технический паспорт БТИ;

- доверенность (при условии подачи документов не будущим собственником, а другим лицом).

Дом, наконец, построен. Не пора ли готовиться праздновать новоселье? Нет, не пора. Как только закончены строительные работы, БТИ должно произвести обмеры жилой и нежилой площади. На это время дом закрывают, и увидеть свои драгоценные метры вы можете только до или после обмеров БТИ.

Дом принимает государственная приемочная комиссия, после чего БТИ должно по результатам обмеров выдать компании-заказчику фактическую экспликацию на дом. В это время обычно утверждается окончательный протокол поквартирного распределения жилья, и каждый покупатель узнает почтовый адрес своей квартиры (согласно справке о присвоении почтового адреса), а также ее окончательную площадь. На этом этапе вас пригласят подписать дополнительное соглашение к договору об увеличении или уменьшении площади квартиры по сравнению с проектной (ориентировочной), указанной в договоре, причем за излишки придется доплатить.

После утверждения этого протокола префектура округа должна выпустить распоряжение о приемке на баланс и (или) в оперативное управление жилищным организациям готовых к заселению корпусов. По действующему законодательству до принятия распоряжения на эксплуатацию законченных строительством объектов запрещается их использование по назначению, в том числе заселение жилых домов, секций и помещений. Для квартир, предназначенных для коммерческой реализации (так называемые помещения неполной готовности, в которых покупателю самому нужно возводить перегородки и устанавливать сантехническое оборудование), полученный правовой акт (распоряжение префектуры) на эксплуатацию объекта является разрешением на проведение ремонта.

Следующий этап - акт приема-передачи, который оформляется после совместного осмотра квартиры покупателем и представителями компании-застройщика (инвестора). Будьте внимательны, в этом акте должны быть отражены явные недостатки работы либо их отсутствие. И если вы подпишите акт приема-передачи, в котором не указаны различные недоделки (а они, поверьте, есть всегда), то впоследствии лишитесь возможности ссылаться на наличие дефектов, которые могут быть обнаружены уже после заселения. Проще говоря, если вы увидите, что вам поставили оконную плиту вверх ногами или в стене наличествует такая щель, что видно улицу, то должны обязательно отразить это в акте.

И если содержание заключенного договора позволит причислить его к договору подряда, то в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей" вы сможете потребовать по своему выбору безвозмездного устранения обнаруженных недостатков либо соответствующего уменьшения цены квартиры, либо предоставления аналогичной по параметрам квартиры взамен указанной в договоре, либо возмещения понесенных расходов по устранению недостатков выполненной работы своими силами или третьими лицами.

Конечно, на практике покупатели еще до госприемки дома стараются посмотреть свою будущую квартиру и явные недостатки обнаруживают именно на этом этапе. В это время строители еще не покинули объект, так что можно реально потребовать (и добиться) устранения этих недоделок.После того как квартира наконец-то передана и принята по акту, от вас обязательно потребуют предварительную (аванс за 4 месяца) оплату расходов по техническому обслуживанию дома и коммунальных услуг соразмерно доле собственности исходя из среднегородских расчетных ставок. А, кроме того, придется подписать Соглашение о передаче прав по управлению своей долей собственности жилищной организации, временно осуществляющей эти функции, или Соглашение о совместном владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту.

Только после подписания и уплаты вы получите ключи от своей квартиры и сможете начать ее ремонт и обустройство.В это время компания-инвестор должна завершить все расчеты с банком, строителями и другими компаниями, участвовавшими в возведении дома, и гражданами, чьи средства были привлечены, а также урегулировать все разногласия. После этого подписывается акт о реализации инвестиционного контракта, и можно подавать документы на регистрацию прав собственности.

Весь вышеописанный процесс занимает не один месяц. И всё это время владелец квартиры оплачивает коммунальные услуги по ставкам для собственников, имеющих более одной жилплощади. Поэтому, естественно, вас будет волновать вопрос о том, когда же вы сможете прописаться. Но по действующему законодательству регистрация граждан-собственников по месту жительства осуществляется на основании документа, подтверждающего их право собственности на эту квартиру. А такого документа вы не увидите еще долго.

Договоры бывают разные: инвестиционный контракт, договор на уступки права требования и, менее распространенный предварительный договор о купле-продаже. Но все сводится к одному: вы приобретаете право на получение квартиры в будущем и право на оформление квартиры в вашу собственность. Причем первое право вы приобретаете с момента полной оплаты квартиры, а второе - после завершения вашего инвестиционного контракта, то есть с момента сдачи дома Госкомиссии.

При этом у вас возникает одна правовая обязанность: заплатить деньги. Сколько, за что именно, и не придется ли потом еще доплачивать - вот что обычно волнует покупателя.

Расходы при покупке жилья в новостройках имеют несколько составляющих. Первая - непосредственно цена за "квадрат". Должно быть указано, что цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит. Если вам предлагают подписать договор без этой фразы,то к концу строительства вы можете обнаружить, что каждый из ваших квадратных метров вдруг подорожал. Продавцы, конечно, скажут, что пока строили, себестоимость выросла! Но ведь в договоре вам никто не обещал, что она не вырастет...

"Вырасти" может и метраж квартиры. Допустим, по проектной документации общая площадь вашей квартиры 60 кв. м. А когда дом построят, представитель БТИ намеряет, скажем, 61 кв,м.

Поскольку вы покупаете больше метров, стоимость вырастает - ведь в договоре была зафиксирована именно цена за "квадрат". Больше оказался метраж - вы должны доплатить по фиксированной цене одного квадратного метра.

А если меньше? По логике, компания должна эти средства вам вернуть по той же зафиксированной в договоре цене. Есть ли такой пункт в договоре? Обратите на это внимание! Лишь включив в документ "зеркальные" обязанности, вы обезопасите себя от излишних выплат.

Когда Госкомиссия приняла дом, начинается "вторая волна" расходов - выплаты, связанные с оформлением права собственности на вашу квартиру. Это, во-первых, себестоимость оформления: всевозможные сборы, пошлины, которые вы оплачиваете непосредственно в государственные структуры (Москомрегистрацию, БТИ и т. д.). Во-вторых - оплата услуг того, кто ведет за вас весь процесс оформления права собственности на построенную квартиру. Сэкономить вряд ли получится - процесс достаточно сложен. В доме-новостройке инвесторов столько же, сколько квартир - 150, 200.,. И пока все эти 150-200 человек не подпишут акт о реализации инвестиционного контракта, ни один из них не сможет получить право собственности на квартиру. Консолидировать такую массу под силу только профессионалу. В среднем услуги такого рода стоят 2-2,5% от стоимости квартиры.

И, наконец, коммунальные платежи и эксплуатационные расходы. По постановлению правительства Москвы собственники в домах-новостройках должны оплачивать коммунальные платежи за четыре месяца вперед, то есть авансом, но - внимание! - с момента приобретения права собственности. Ставка составляет примерно 16 рублей за один квадратный метр. Однако бывает, что в договорах предусматривается иное: вы должны оплатить коммунальные расходы не с момента получения собственности, а с момента сдачи дома Госкомиссии. "Разброс" по времени между этими двумя моментами - 3-6 месяцев. Готовы ли вы в эти месяцы нести расходы, которые по закону вообще-то обязан брать на себя заказчик строительства? Если нет - обсуждайте это при подписании договора. Есть нюанс: это легко обсуждается в случае подписания инвестиционного контракта, где условия можно менять на более выгодные для вас. В договоре уступки права требования этого сделать практически невозможно - он ограничен рамками предыдущего контракта, на основании которого заключается.

Сколько времени покупателю приходится ждать от момента внесения денег до вселения в новую квартиру?

Поскольку договор уступки или инвестирования может быть подписан на любой стадии, сначала нужно дождаться окончания строительства, т. е. принятия дома госкомиссией. От этого момента до оформления жилья в собственность проходит обычно 2-3 месяца.

Сколько стоит оформление квартиры в новостройке в собственность?

Фирмы-продавцы предпочитают не брать деньги за каждую юридическую процедуру в отдельности (например, за учетную регистрацию в ДМЖ), а получать сразу некую сумму за все. Она обычно составляет 1-2,5% стоимости квартиры в зависимости от этапа строительства.

Когда дом наконец построили и приняли, покупателя обуревает понятное желание получить документы о собственности на квартиру. Эта процедура обычно затягивается. Сроки оформления документов не соблюдает практически никто, при этом два года с момента вселения до момента регистрации — срок почти нормальный, не вопиющий. Особенно задержка с получением свидетельства о собственности может повредить иногородним покупателям: те, кто продал жилье на старом месте и приехал в столицу, годами не могут здесь перерегистрироваться, устроить детей в школу и в поликлинику и т. д.

К моменту оформления квартиры иногда выясяется, что в процессе строительства общая площадь увеличилась, допустим, на метр: такое часто происходит в домах, строящихся по индивидуальным проектам. Несмотря на то, что в договоре должны быть зафиксированы площадь будущей квартиры и ее стоимость, оплачивать лишнюю площадь придется именно покупателю. Кроме того, ему придется доплатить продавцу за оформление права собственности около 1,8–2% от суммы договора.



Последний раз редактировалось: CrazyAlex_2012 (Пн 13 Май - 7:01), всего редактировалось 1 раз(а)
Вернуться к началу Перейти вниз
CrazyAlex_2012
Заведующий


Сообщения : 190
Очки : 269
Репутация : 15
Дата регистрации : 2012-09-09
Возраст : 38

СообщениеТема: Re: Последний этап: от приемки дома ГК до получения прописки   Пн 13 Май - 7:01

Однако самое неприятное для будущих владельцев — это скверное качество строительства и недоделки, что выясняется уже после сдачи дома ГК — во время ремонта и дальнейшего проживания. Считается, что свидетельством качества квартиры служит акт приемки дома Госкомиссией или подписанный с продавцом акт после личного осмотра приобретаемого жилья. Но на деле за оговариваемые на стадии заключения договора характеристики квартиры покупателю приходится побороться.

Так, в практике агентства недвижимости «ДОМОСТРОЙ-2000» был случай, когда граждане оплачивали квартиру с лоджией, которой после приемки дома не оказалось. В этой ситуации клиенту было предложено либо получить назад денежные средства, внесенные в качестве оплаты за лоджию, либо осуществить восстановление лоджии согласно проекту. Клиент выбрал второе. Сотрудники компании организовали переговоры с генеральным инвестором и вопрос был решен с учетом пожеланий клиента, а лоджия была восстановлена согласно проекту в кратчайшие сроки.

По данным сайта «Жилсовет» ([Вы должны быть зарегистрированы и подключены, чтобы видеть эту ссылку] покупательнице квартиры в доме «Капитан» (компания «Крост») повезло меньше: двух оплаченных лоджий в квартире не оказалось, зато общая площадь увеличилась на соответствующее количество метров, за которое покупательнице и было предложено доплатить около семи тысяч долларов. В противном случае риэлторы отказывались подписывать акты и документы о собственности на квартиру. В том же доме вместо обещанных по договору деревянных стеклопакетов жильцы обнаружили пластиковые окна производства воскресенского завода. Состоятельным покупателям была обещана соответствующая социальная среда, то есть отсутствие в комплексе муниципального жилья, однако объем последнего составил около 70% от общей площади дома.

Проектом строительства высотного дома по улице Губкина, 6 (СУ–155) были запланированы большие лоджии — зимние сады. Конечно, жильцы их постепенно застеклили, а потом провели туда и отопление (с разрешения застройщиков). И только когда лоджии уже отапливались, выяснилось, что котельная на такой объем не рассчитана, и жильцов обязали за свой счет устранить разрешенные переделки. Интересно, что расчеты по нагрузке на котельную почему-то не были произведены ранее, до монтажа отопительного оборудования в лоджиях.

Показательно, что даже дорогое элитное жилье далеко не идеально по качеству. Так, есть информация, что на территории комплекса «Покровское-Глебово» («Конти») можно встретить грибок, протечки, перекошенные двери. Жильцов успокаивают развешанные везде объявления, что застройщик приносит извинения и ликвидирует недоделки.

Чтобы привести купленное жилье в порядок и начать им пользоваться, многие покупатели пытаются получить ключи и приступить к ремонту до оформления документов о собственности, и это понятно. Но свои подводные камни есть и здесь.

Прежде всего, согласно нашему законодательству, в случае покупки квартиры со свободной планировкой гражданин может получить ключи только после сдачи дома ГК и оформления собственности на квартиру. Однако сегодня допускается вариант, когда покупатель приходит в обслуживающую организацию, заключает с ней соглашение о передаче прав по управлению строением в рамках своей доли и получает ключи под роспись. Сразу же ему придется оплатить вывоз своего строительного мусора, т. к. предполагается, что ключи получают для проведения ремонта в квартире (в среднем на квартиру до 100 кв. м — один пятитонный контейнер, более 100 кв. м — два контейнера). Услуги охраны оплачиваются гражданами по желанию, за всякие шлагбаумы и охраняемые стоянки жильцы платить не обязаны. Зато необходимо оплачивать техническое обслуживание дома и коммунальные услуги с момента фактического получения ключей. Покупателям следует учитывать незначительный, на первый взгляд, «подводный камень»: чтобы просто посмотреть квартиру, нужно получить у сотрудника ДЭЗа ключи, а потом сдать их ему же после осмотра. При условии фактического использования квартиры, отсутствие свидельства о собственности не является причиной для неуплаты начисленной квартплаты.

Очень часто ДЕЗ предъявляет покупателям счет на квартплату по следующей схеме: с момента принятия дома на баланс ДЕЗа (почти после сдачи ГК) до момента получения свидетельства о собственности. Сумма по такой формуле может набежать просто астрономическая, а покупатель при этом мог даже и не заходить в квартиру. Дело в том, что все выплаты до получения свидетельства о собственности рассчитываются по среднегородскому тарифу, превышающему обычный муниципальный в 2–3 раза.

Иногда будущие жильцы предпочитают договариваться о выдаче ключей сразу с комендантом дома. По неофициальной информации, среди покупателей существует следующая практика: в ночное время они дежурят у дома в поисках света в окнах. Наличие света означает начало ремонтных работ в доме: значит, ключи уже раздают, причем, возможно, по вполне коммерческим ценам — около 300–400 долларов.

Перед началом ремонта в квартирах со свободной планировкой необходимо обязательно представить в БТИ план с описанием будущих стен и электрики в квартире. Нужно понимать, что без проекта ремонт просто невозможен: нельзя произвольно переносить дверь даже на метр или объединять санузел. В противном случае не удивляйтесь, если однажды вам придет повестка в суд. Дело в том, что согласно положению Правительства Москвы, обслуживающая организация имеет право не чаще одного раза в 4 месяца осуществлять технический надзор и проверять, не делаете ли вы незаконную перепланировку. Безусловно, граждане часто не открывают свою железную дверь. Однако впустить «наблюдателей» могут и ваши строители, пока вас нет.

Здесь, пожалуй, ситуация приобретает немного иную окраску. Конечно, во многих проблемах, возникающих в новостройках, виноваты инвесторы и строители. Не идеальна работа и московских ДЕЗов. Но порой всех их затмевает сам покупатель: стремясь сделать «крайним» производителя, жилец в процессе ремонта и обустройства способен нарушить не только строительные нормы, но и нормы человеческого общежития. Среди новоселов сегодня распространилась тенденция к самовольному удалению вентиляционных коробов. Как правило, межведомственная комиссия вообще запрещает эту процедуру. Однозначны решения суда в этом случае — «восстановить согласно проекту». Такой вердикт будет почище штрафа: придется все возвращать на место, разрушая уже готовую дорогую отделку.

Склонны граждане и к надувательству. При покупке квартиры свободной планировки они получают свидетельство о государственной регистрации на однокомнатную квартиру, размером, допустим, в 100 квадратных метров. После чего во время ремонта они возводят внутренние перегородки и получают второе свидетельство, уже на трехкомнатную квартиру, скажем, в 90 квадратных метров (известно, что при внутренней отделке, штукатурке и покрытии обоями квартира в 100 квадратных метров в среднем уменьшается на 70–80 квадратных сантиметров). Таким образом у покупателя появляется повод пойти в суд и попытаться взыскать с инвестора деньги за якобы излишние оплаченные метры.

Нередко люди нарушают ГОСТы, возводя всевозможные шкафчики и стеллажи в холлах и в коридорах, где строительство запрещено. Вообще, фантазия граждан безгранична и вот лишь один пример из частной жизни. После того как некий покупатель поставил железную дверь с кодом на четыре квартиры, он перекрыл и лестничную клетку, а теперь собирается сделать на этаже особую дверь с кодом для лифта — чтобы окончательно закрыть вход посторонним.

В подобных случаях юристы советуют гражданам: прежде чем пытаться незаконно что-то отсудить у продавца, внимательно читайте свой договор и правоустанавливающие документы. Если же возникают сомнения в правовой основе деятельности инвесторов или претензии по качеству строительства, срокам оформления документов, рекомендуем не экономить и воспользоваться услугой юридического сопровождения сделки.

Ведь подчас оформление свидетельства о собственности затягивается именно из-за того, что граждане начинают обращаться к юристам не до покупки, а после нее: приходят на консультацию с заключенным договором, уже заплатив за квартиру. Как правило, в этот момент диктовать свои условия продавцу уже бесполезно. В то же время любой юрист, в том числе из риэлторского агентства, которое вам квартиру не продает, может проверить чистоту документов инвестора: оформлены ли должным образом разрешения на строительство и земельные отношения, утвержден ли проект, не будет ли изменений в проекте при строительстве. Таким образом, вы обеспечите себе хоть какую-то гарантию того, что ожидание новой квартиры и заселение в нее пройдет в максимально безопасной и спокойной обстановке.
Вернуться к началу Перейти вниз
dinka
Сосед


Сообщения : 27
Очки : 35
Репутация : 8
Дата регистрации : 2012-10-11
Откуда : житель Подмосковья

СообщениеТема: Re: Последний этап: от приемки дома ГК до получения прописки   Пн 13 Май - 13:00

Все правильно написали, товарищ! Но!!!! Не так страшен черт, как его малюют.
Я в прошлом году оформляла право собственности в квартире-новостройке. Воспоминания еще свежи.
1.Я была первым дольщиком, то есть документы на мою квартиру проходили экспертизы в БТИ и других инстанциях вместе с документами по всему дому. Срок - 1 месяц. Дом был проблемный, долгострой со сменой подрядчиков, путаницей в договорах и т.д. В итоге я получила на руки право собственности. С момента подписания акта приема-передачи до получения права собственности прошло 2 месяца, да и то задержка (где-то 2 недели) произошла по причине смены первого дольщика Никаких специальных вызовов сотрудников БТИ не было ни у одного дольщика в нашем доме, потому что это новостройка!!!
2. Когда Вы подписываете акт приема-передачи, Вы предварительно имеет право посмотреть вместе с представителем застройщика свою квартиру и составить при необходимости акт сверки по недостаткам. Застройщик обязан устраивать неполадки в обговоренный срок. Пока Вы не подписали акт приема-передачи, Вы не несет никакой ответственности за квартиру. Правда, при этом Вы не можете и оформить право собственности. Если застройщик недостатки не устраняет, Вы можете обратить в суд.
Мы в нашем доме сначала подписывали акт приема строительных работ (это было еще до гос.комиссии), недостатки были устранены до Гос.комиссии.
3. Право собственности оформляется в БТИ за 2-3 недели с момента подачи документов. Если Вы не хотите стоять в очереди в БТИ, это можно сделать через МИЦ (они собственно, эту услугу и предлагают при заключении ДДУ).

Я в последнее время вообще много общалась с разными людьми, которые строили квартиры. Если застройщик нормальный (а у нас пока все в порядке), то он не будет сознательно препятствовать в виде неустранения недоделок и затягивать процедуру подписания актов приема-передачи.

Надеюсь, что моя информация будет полезной.

Вернуться к началу Перейти вниз
Спонсируемый контент




СообщениеТема: Re: Последний этап: от приемки дома ГК до получения прописки   

Вернуться к началу Перейти вниз
 
Последний этап: от приемки дома ГК до получения прописки
Вернуться к началу 
Страница 1 из 1

Права доступа к этому форуму:Вы не можете отвечать на сообщения
Форум жителей Нового Павлино :: УК, ЖСК, ТСЖ-
Перейти: